Pestel-Institut legt Wohnungsmarkt-Untersuchung für Region Bamberg vor
In der Region Bamberg fehlen 6.800 Wohnungen
Mangelware Wohnung: Die Region Bamberg hat ein Wohnungsdefizit. Aktuell fehlen rund 3.800 Wohnungen in der Stadt und 3.000 Wohnungen im Landkreis Bamberg, wie aus der aktuellen regionalen Wohnungsmarkt-Untersuchung hervorgeht, die das Pestel-Institut gemacht hat.
Gleichzeitig stehen in Bamberg 880 und im Landkreis 2.590 Wohnungen bereits seit einem Jahr oder länger leer. Wer eine Wohnung sucht, sollte sich darauf aber keine Hoffnungen machen: Wohnungen, die lange Zeit leer stehen, gehen kaum wieder in die Vermietung. Die Wissenschaftler des Pestel-Instituts haben bei ihrer Untersuchung den Wohnungsbestand, die Bevölkerungsentwicklung sowie Prognosen für den Arbeitsmarkt und die Beschäftigung in der Region Bamberg analysiert.
„Vom Arbeitskräftebedarf über die Geburten bis zu den Sterbefällen: Es wird sich in Bamberg eine Menge tun – und auf dem Wohnungsmarkt tun müssen“, sagt Matthias Günther. Das bedeute konkret, dass in den nächsten fünf Jahren rund 970 neue Wohnungen in Bamberg und auch 970 Wohnungen im Landkreis gebaut werden müssten – und zwar pro Jahr. Der Chef-Ökonom des Pestel-Instituts hält dieses Wohnungsbaupensum für Bamberg allerdings für „nicht machbar“. So habe es im ersten Halbjahr dieses Jahres nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis) lediglich 186 Baugenehmigungen für neue Wohnungen in Bamberg und 187 für den Kreis gegeben. „Das reicht natürlich nicht.“ Der Neubau von Wohnungen in der Region Bamberg laufe mit angezogener Handbremse. „Da muss vor allem bundespolitisch mehr passieren, um den Neubau von Wohnungen wieder anzukurbeln. Und das möglichst schnell“, so Matthias Günther.
Dabei gibt es für den Leiter des Pestel-Instituts vor allem ein effektives Instrument, das den Wohnungsbau auch in der Region Bamberg flott in Fahrt bringen würde: „Dringend notwendig ist günstiges Baugeld. Der Bund muss ein Zins-Programm auflegen: Maximal 2 Prozent Zinsen – teurer darf die Finanzierung beim Wohnungsbau nicht sein.“ Dann seien deutlich mehr private Bauherren, aber auch Investoren endlich wieder in der Lage, neue Wohnungen in Bamberg und dem Landkreis zu bauen. „Vor allem würde das schnell einen Effekt bringen: Mit einem Niedrigzins-Baugeld würde der Bund einen wirklichen Turbo für den Neubau von Wohnungen starten“, ist der Chef-Ökonom des Pestel-Instituts überzeugt.
Die Wissenschaftler haben die regionale Wohnungsmarkt-Analyse im Auftrag des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) durchgeführt. Dessen Präsidentin fehlen klare Signale – Anreize, die kurzfristig wirken: „In Sachen Wohnungsbau passiert bei der neuen Bundesregierung zu wenig. Nur das Schlagwort ‚Wohnungsbau-Turbo‘ geistert seit Monaten durch die Republik. Doch von einem ‚Turbo‘ kann keine Rede sein. Die Maßnahmen wirken nur mittel- bis langfristig“, sagt Katharina Metzger. Jedenfalls sei von dem versprochenen ‚Turbo-Effekt‘ in der Region Bamberg und auch sonst nirgendwo etwas zu merken. Selbst da, wo es ein Plus bei den Baugenehmigungen gebe, passiere dies auf „denkbar niedrigem Niveau“.
Dabei sei der Wohnungsbau ein wichtiger Motor der Binnenkonjunktur: „Läuft der Wohnungsbau, dann läuft auch die Wirtschaft. Deshalb ist es höchste Zeit, dass Bundeskanzler Merz den Wohnungsbau jetzt zur Chefsache macht“, fordert die Präsidentin des Baustoff-Fachhandels. Passiere nichts, dann sacke der Neubau weiter ab. Schon jetzt verliere der Bau Tag für Tag Kapazitäten: „Bauunternehmen gehen in die Insolvenz. Bauarbeiter verlieren ihre Jobs“, so Metzger.
Außerdem sei das Bauen zu kompliziert und zu teuer geworden, kritisiert der Baustoff-Fachhandel. Ein Punkt, den auch das Pestel-Institut unterstreicht: „Deutschland muss dringend wieder einfacher bauen. Wenn der Bund alle Auflagen und Vorschriften der letzten zehn Jahre komplett zurücknehmen würde, dann könnten in Bamberg ziemlich schnell wieder deutlich mehr und deutlich günstigere Wohnungen gebaut werden. Und zwar Wohnungen mit einem guten Standard. Manchmal ist weniger eben mehr“, sagt Matthias Günther.
Der Chef des Pestel-Instituts wirft dem Bund vor, dem Wohnungsbau „zehn Jahre lang durch immer schärfere Gesetze und Verordnungen viel unnötigen Ballast zugemutet zu haben“. Das habe die Kosten im Wohnungsbau und damit auch die Mieten regelrecht nach oben getrieben, so der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel. „Vor allem völlig überzogene Energiespar-Auflagen beim Neubau haben unterm Strich für die Umwelt wenig gebracht, das Wohnen aber enorm viel teurer gemacht“, sagt BDB-Präsidentin Katharina Metzger.
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Privatwohnungen nicht in Ferienwohnungen umwandeln
Stadt bereitet neue Zweckentfremdungssatzung vor
Es geht um Wohnraum in der Stadtmitte. Mit einer neuen Zweckentfremdungssatzung möchte die Stadt Bamberg verhindern, dass Privatwohnungen vorrangig in Ferienwohnungen umgewandelt werden. „Intensiv“ arbeite sie derzeit an der Rechtsnorm.
In Artikel 1 der bayerischen Zweckentfremdungssatzung heißt es: „Gemeinden können für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimmen, dass Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf, wenn sie dem Wohnraummangel nicht auf andere Weise mit zumutbaren Mitteln und in angemessener Zeit abhelfen können.“
Eine Zweckentfremdung liegt zum Beispiel dann vor, wenn Wohnraum mehr als acht Wochen pro Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung, etwa als Ferienwohnung, genutzt wird.
2020 hatte Bamberg zum ersten Mal versucht, mit solch einer Satzung zu verhindern, dass Privatwohnungen zu Ferienwohnungen umgewandelt werden. 2022 erklärte der Verwaltungsgerichtshof (VGH) in München diese Rechtsnorm jedoch für unwirksam. Per Nichtzulassungsbeschwerde hatte die Stadt zwar noch versucht, gegen das VGH-Urteil vorzugehen, diese wurde vom Bundesverwaltungsgericht allerdings ihrerseits verworfen.
Untersuchung des Wohnungsmarktes
Nun bereitet Bamberg eine neue Zweckentfremdungssatzung vor, die bis Ende April spruchreif sein soll. Dabei orientiere sich die Stadt besonders an im VGH-Urteil neu aufgestellten Anforderungen, so eine Mitteilung aus dem Rathaus. Sich für die Vorgängerversion an einen Leitfaden der bayerischen Staatsregierung zu halten, habe nicht genügt.
Deshalb hole man nun verschiedene Analysen, Bewertungen und Gutachten ein, die die Wohnsituation berücksichtigen und die Notwendigkeit einer neuen Satzung begründen sollen.
„Wir haben in Nachbargemeinden gezielt Daten zu Wohnraum im unteren Preissegment und zu Sozialwohnungen angefragt. Die Rückläufe werden jetzt ausgewertet“, sagt Baureferent Thomas Beese. Außerdem werde eine Bevölkerungsprognose der Universität Bamberg zur Entwicklung bis ins Jahr 2040 einbezogen. Auch Gutachten von Bund und Land sollen berücksichtigt werden, die der Stadt Bamberg einen angespannten Wohnungsmarkt attestieren. Weiterhin sollen statistische Zahlen zum Bamberger Wohnungsmarkt, zum Bedarf an niederschwelligem Wohnraum und zum Preisanstieg in den vergangenen zehn Jahren in die Begründung der Satzung einfließen.
Einen Überblick über den aktuellen Stand des neuen Versuchs einer Zweckentfremdungssatzung möchte die Stadt bei der nächsten Sitzung des Bau- und Werksenates am 8. März geben.
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